売却の流れ

一般的な売却の場合買取りの場合
①査定の依頼①査定の依頼
②査定価格の提出②査定価格の提出
③販売価格の相談・決定③買取価格の提示
媒介契約④売買契約
販売活動⑤引き渡し・代金決済
⑥買主様との交渉
⑦売買契約
⑧引き渡し・代金決済

査定の依頼

土地を売却するときは、まず不動産会社の査定を受けます。

中古車やブランド品の買取査定とは違って、不動産会社が土地を買うわけではありません。

不動産会社は「仲介」といって、購入者探しから、売買契約、決済までを手助けしてくれます。

ですので、ここでの査定額は、「うちの会社で仲介すれば、これくらいの値段で売れると思いますよ」という額です。

なお、「仲介」ではなく、不動産会社が土地を購入してくれる「買取」という方法もあります。

ただし、買取は通常相場よりも安くなってしまうので、1ヶ月以内に代金を受け取りたいというような急ぐ事情がなければ、「仲介」方式での売却がおすすめです。

査定価格について

売却を検討するに当たって、大きな検討課題となるのが「価格」です。不動産は個別性が非常に強い資産であるため、価格の判断が極めて難しいという特徴があります。最終的には、不動産会社などの専門家の意見を参考にしながら、売却価格を決定することとなりますが、不動産価格の合理的な判断手法はありません。まずは、不動産価格に関する基本的な考え方と検討手法等を少しでも理解するようにしましょう。

同じ不動産は存在しない

不動産には一つとして同じものが存在しません。同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって、価格が大きく変わることがあります。また、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって価格は変わります。このように、不動産価格を判断する場合には、立地条件や物件自体の特徴(これを一般に「個別性」といいます)を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。

取引時点が変われば価格は変わる

不動産市場にも、全体的な相場の動きがあります。たとえ同じ不動産であっても、取引する時期(これを一般的に「取引時点」といいます)が変われば、価格も大きく変わる場合があります。したがって、不動産価格を判断する場合には、市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要があります。

最終的には売り主と買い主の合意が前提

不動産売買は、スーパーなどで買い物をするように、提示された金額に対して「買うか、買わないか」の二者択一で成立するものではありません。売り主と買い主が個別に希望条件を調整し、合意に至ったときにはじめて価格が確定します。

このように、不動産価格は個別の「取引」ごとに決まりますので、その価格を客観的なデータだけで完全に検証することはできません。不動産の売却で後悔しないためには、(1)できるだけ多くの情報(専門家からのアドバイスも含みます)を収集して、価格に関する自分なりの検討を十分に行うこと、(2)最終的な取引の相手方と誠実に交渉を重ねることにより、自分自身が納得して取引することが重要です。

売買を目的とした不動産の価格評価を一般的に「価格査定」といいます。価格査定には様々な手法がありますが、弊社では独自の「価格査定マニュアル」を参考に、住宅地(土地)やマンションの価格査定を行います。

販売価格の決定

売出価格は売主様に決定権がありますが、ご相談して決定するのが良いかと思います。

媒介契約

細かい違いは色々ありますが、3つの契約の最も大きな違いは、「複数の不動産会社と契約できるかどうか」です。※媒介契約の種類について

「一般媒介」は複数の会社と契約できますが、「専任媒介」と「専属専任媒介」が契約できるのは1社のみです。

もう一つ押さえておきたい違いは、「専属専任媒介」だけは自分で見つけた買主と直接取引できず、不動産会社を通さなければならないという点です。

親せきや知人が土地を購入してくれる可能性がある場合には、「専属専任媒介」は避けましょう。

販売活動について

媒介契約後、弊社ではインターネット・SNS・雑誌・ポスティングチラシ等の媒体で販売活動をいたします。また、不動産業者間の不動産流通機構にも登録し広く買い手様をお探しいたします。
※SNSはコチラです

売り出し後、購入希望者があなたの土地を見学に来ます。

不動産会社が案内してくれるので、基本的に売主は立ち合い不要です。

買主様との交渉

買主様が見つかりましたら引き渡し条件や取引内容の交渉を行います。この時点では売買は成立しておりませんので、条件が合わない場合は引き続き買主様をお探しいたします。

売買契約

買主が決まったら、売買契約を締結します。

売主・買主、双方の不動産会社が集まって、売買契約書に署名押印し、手付金の授受を行います。

売買契約は、宅地建物取引士が「重要事項説明書」の内容を確認しながら進行します。

「重要事項説明書」には、売買代金の支払い方法や、契約を解除するときの規定などが記載されています。

引き渡し・代金決済

売買契約書で取り決めた日に、手付金を除いた残りの代金を受領し、不動産を引き渡します。

引き渡しの当日中に、司法書士が法務局に行き、売主から買主への所有権移転登記を申請します。

年の途中で売買する場合、決済日以降の固定資産税は買主に負担してもらえることがほとんどです。

固定資産税・都市計画税は、毎年1/1時点の所有者に対して1年分の税金が課税されています。

ですので、通常は、引き渡し前日までは売主負担、引き渡し日からは買主負担として、決済日に日割り精算します。